智残老人出赠房屋 合同效力如何认定

法治日报全媒体记者张雪泓 通讯员蒙向东

凌大爷自幼智力残疾，姐姐凌老太作为监护人与其签订房屋赠与合同，约定凌大爷将其名下的一套房赠与凌老太。合同签订当日，房屋就被过户至凌老太名下。凌大爷去世后，其侄子凌先生将凌老太诉至法院，要求确认赠与合同无效。近日，北京市海淀区人民法院开庭审理此案，判决支持了凌先生的诉求。

凌先生诉称，自己与凌大爷系叔侄关系，爷爷奶奶生育了凌大爷、凌二爷（凌先生之父）和凌老太三位子女。凌大爷自幼智力残疾，经鉴定智力仅相当于8岁儿童，在其父母去世后，由凌二爷接至家中照顾。凌二爷去世后，2017年2月，凌老太在瞒着凌先生的情况下向法院申请宣告凌大爷为限制民事行为能力人，并指定自己为监护人。当年5月，法院判决后，凌老太随即将凌大爷接走并送至养老院。2021年，凌先生才得知凌大爷去世、案涉房屋赠与和过户等事宜。凌先生认为，凌老太的行为已违背监护人职责，侵犯了自己作为继承人的合法权益，故提出上述诉请。

凌老太辩称，作为凌大爷的监护人，自己尽到了全部的扶养义务。除了智力残疾，凌大爷还有很多基础疾病，每月只有政府发放的基本生活费，自己一直在承担弟弟的生活和看病开销。房屋是父母遗产，凌大爷长居于此。凌先生曾强占案涉房屋用以开办麻将馆，严重影响凌大爷生活。凌二爷去世后，凌先生要与凌大爷争夺案涉房屋的继承权，还要出卖房屋。后经法院判决，房屋归凌大爷所有。而且，凌大爷因继承房屋而向其他兄弟姐妹支付的折价补偿款也是其代为支付的。凌大爷为报答这些付出并防止凌先生的骚扰、侵占等，已于2020年将案涉房屋赠与自己。在办理产权登记过程中，其已向相关工作人员披露凌大爷为限制民事行为能力人、自己为其监护人等事宜，故赠与、过户等行为均为有效。

海淀法院审理认为，凌大爷作为限制民事行为能力人，仅可独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其智力、精神健康状况相适应的民事法律行为。根据凌大爷曾经的鉴定，其智力相当于8岁，且无法处理缴费、就医等事宜，应无法理解赠与房产的法律后果，不具备作出赠与价值较高房产的相应行为能力。监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责，除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。本案中，凌老太作为凌大爷的监护人，接受凌大爷赠与的行为并非为维护其利益，故不应处分凌大爷的财产。法院最终判决凌大爷与凌老太签订的赠与合同无效。

宣判后，凌老太提起上诉。二审法院维持原判，该判决现已生效。

处分财产应遵循最有利于监护人原则

法官庭后表示，监护制度是为维护未成年人与限制民事行为能力、无民事行为能力的成年人的人身、财产等其他合法权益而创设的。民法典规定了监护人在履行监护职责时应遵守的原则，确立了“最有利于被监护人”和“尊重被监护人真实意愿”的原则。其中，“最有利于被监护人”具体到财产监管方面，民法典以该条第一款中“监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产”的规定限制了监护人处分财产的权利。这里的处分，既包括法律上的处分，如物权行为和债权行为等，也包括事实上的处分，如通过损毁、加工等方式使财产价值消失或减损。“尊重被监护人真实意愿”则同时考虑到被监护人是未成年人或限制行为能力、无行为能力的成年人，因此，监护人在采取行动前，仍需考虑被监护人的年龄、智力、精神健康状况等因素。

本案中，凌老太以签订赠与合同的方式“处分”了凌大爷的财产，该行为是否有效关键在于分析是否为了凌大爷的利益，是否符合上述两个原则。

其一，案涉合同标的物为房产，价值较高，完全民事行为能力人尚需投入相当的时间与精力去订立合同，而凌大爷的智力仅相当于8岁儿童，赠与合同的复杂程度显然已超出了凌大爷的行为能力范畴，与其智力、精神健康状态不相适应。因此，凌大爷签订案涉合同的行为应认定为无效，凌老太在庭审中所述的“尊重凌大爷的意思，凌大爷出于自愿而为赠与”并不成立。

其二，凌大爷生前一直居住在案涉房屋中，并在父母去世后取得房屋的所有权，该房屋是凌大爷的日常生活保障。凌老太与凌大爷签订房屋赠与合同并将房屋过户到自己名下，取得对案涉房屋所有权，难免对凌大爷的未来生活造成影响。因而该行为并非出于维护凌大爷的利益，事实上也没有让凌大爷受益，违反了“最有利于被监护人”原则。

综上，凌老太与凌大爷签订的赠与合同应认定为无效。